奥园：市场有出现恶化和分化的可能(实录)

观点地产网 就像之前打算的那样，今年上半年，奥园依旧在规模增长的道路上努力。

众所周知，目前的市场并不乐观。一家“快速奔跑”的中型房企到底在面对一个怎样的市况，这是大家都比较关心的。当天，由于参会的媒体比较多，现场还临时增加了一排座位。

下午三点，业绩会正式开始，集团主席郭梓文带领着副主席兼行政总裁郭梓宁、营运总裁马军，以及两位副总裁陈嘉扬及陈志斌，从右边过道走上台，然后是循例的拍照环节。

“公司的营业额和盈利取得了可喜的增长。” 郭梓文表示对这份成绩单是满意的：“我们有信心完成全年目标。”

数据显示，2018年上半年，奥园录得总营业额约为136.67亿元，较2017年同期增加约55.13亿元，上升67.6%;期内毛利约39亿元，同比增长78.1%，毛利率约28.6%;核心纯利约13.9亿元，同比增长67.3%，核心纯利率约10.2%。

当被问到是否会上调年度销售目标时，马军却明确表示不会作提升，因为市场不明朗：“我们肯定会超额完成对外公布的销售业绩，但是没有提高销售业绩的想法。”

他解释：“对于下半年的总体市场，我觉得应该会延续上半年的表现。我们感觉到随着调控政策和金融政策进一步跟进，市场有出现恶化和分化的可能性，所以我们没有上调销售业绩。”

郭梓文亦补充道：“关于下半年的风险，已经看到目前的融资环境有很大改善。但是市场环境还比较冷静，买地和买房的人都比较冷静。所以公司会谨慎面对，稳打稳扎。”

大幅增长的业绩令人鼓舞。然而在规模提速的同时，一些“问题”也随之而来。

“负债”显然是当天会议的重点，在问答环节被多次问起。据了解，截至6月30日，奥园负债总额约为1248.32亿元，包含有息负债450.1亿元。

短期负债有约249.7亿元，同期还有应付未付土地款约53亿元，预计在未来一年内还清。而奥园目前只有总现金结余约258亿元，还较去年底微跌约2.6%，净负债比率为67.5%。

但马军认为并不需要为此过多担心：“短期负债比较多主要是两个原因，过去几年我们销售增速比较快，大部分负债是开发贷和银行贷款为主，这部分跟开发挂钩，所以短期债务会增多，但是这些债务基本上是销售回款可以覆盖的。”

其中，258.2亿元期末结余现金是一个重要资金来源。同时，在今年上半年402.9亿元销售中，已经收回了322.3亿元的回款，这亦可以覆盖一部分短期负债。另外，奥园还有尚未使用的授信余额178亿元。

“针对短债的问题，实际上我们在刚过去的七八月份已经偿还了36亿短期债务，包括24亿境内公司债，压力已经减轻了很多。”

财务官陈志斌同时提醒，净资产的大小对净负债率影响比较大，未来公司在净资产方面入账有保证。

他透露了一些未来的业绩数据：“公司现在有已签约但未确认的合同销售776亿，这部分利润率是10%到11%左右，未来这部分大概有70-80亿的利润结转，增加到净资产里面去。同时，这部分销售项目毛利估算大概在27%到28%之间。”

“净负债率会随着净资产的增加而下降，但是我们没有一个明确的目标要降到多少。” 陈志斌说，奥园还是坚持原来的目标，净负债率水平维持在80%以下，这样压力会越来越小。

有投资者告诉观点地产新媒体，在8月20日的中期业绩投资者会中，管理层亦透露，银行对公司的净负债率实际上是有所要求的，在借款条款中也有体现。“净负债率低于80%都是比较好的，银行是有要求的，80%是红线。”

至于借贷成本，管理层也有所表示：“的确有压力，全年会控制在7.5%以下，但还是取决于国内下半年整体贷款的环境。”而目前成本是7.3%，接近该公司去年年底水平。

与此同时，面对如今的融资环境，奥园对“加速资金回笼”有了更刚性的要求。前面也提到，在今年上半年402.9亿元销售中，奥园已经收回了322.3亿元的回款。

陈嘉扬拿了香港一个项目作例子：“我们在2018年收购了香港的葵冲商厦优化项目，这个项目不是投资性物业，计划在今年下半年会开售。这个总货值14亿港元的项目2019年之内可以竣工交付，2018年销售目标大概是9亿港元，项目本身具备快速开发、快速销售、快速回款的优势。”

商业地产方面，陈嘉扬表示：“虽然我们的商业比例占30%，但是大部分是销售型物业，投资性物业最多是5%到10%。”

“商业物业假如政府没有要求自持，我们都会尽量销售。”

以下为中国奥园地产集团股份有限公司2018年度中期业绩会现场问答实录：

现场提问：第一，2018年上半年新推货量是多少，新推货值销售占比是多少?第二，中央持续推进房地产调控的背景下，公司2018年下半年能否维持上半年一样的增速，全年的销售目标是否会上调?

马军：今年上半年我们总可售货值是686亿，其中新开盘的货量是455亿，总体去化率在59%左右，存货去化率大概是在35%左右，新货去化率大概是68%左右。

今年下半年，总体销售目标按照内部计划，肯定会超额完成对外公布的销售业绩，但是我们没有提高销售业绩的想法。

对于下半年的总体市场来看，我觉得应该会延续上半年整体的市场表现，也就是说整个成交量会继续增长，但是涨幅对比往年速度会稍微放缓。

售价方面，一二线好一点的城市售价有下行的压力，但是总体是平稳的。三四线城市会有一定的涨幅，基本情况是这样。

现场提问：上半年奥园差不多花了150亿拿了31块地，按照年初的计划，还剩下超过200亿元的预算拿地，下半年公司的拿地计划是什么样的?按照原先的计划，还是会谨慎一些?

第二，公司有息负债是450亿，里面249亿是短期负债，占的比例比较大，未来会不会采取措施改善负债长短结构?

郭梓宁：我们全年拿地目标到目前为止还是没有调整，目前还是根据第三、第四季度的情况来确定，暂时没有做调整。

马军：短期负债上半年有240多亿，主要是两个原因，过去几年销售增速比较快，大量物业在未来一年内会交付，大部分是开发贷和银行贷款为主，这部分跟开发挂钩，所以短期债务会增多，但是这些债务基本上是销售回款可以覆盖的。

另外，公司在七月份赎回了24亿的国内公司债，这部分也降低了短期债务比例。公司在未来肯定会尽量争取长期债务的比例，但是从2017年末到2018年6月，公司的有息债务增长比较慢。2017年末是400亿有息债务，2018年6月是450亿，公司在控制债务方面做了相当不错的工作。

陈志斌：补充下这两个问题，首先，关于拿地的预算，奥园一直以来维持谨慎购地的策略，年初定的预算是300亿人民币，这是从现金流的角度来计划的。

上半年现金流出120亿人民币，截止到6月30号该付还没有付的土地款大概有53亿，从全年现金流出的角度来看拿地预算是300亿，每一年都是根据合同销售的50%到70%来支付新购地款。

针对短债的问题，实际上在刚过去的七八月份已经偿还了36亿短期债务，包括24亿人民币境内公司债，我们的短期债务压力现在已经减轻了很多。

现场提问：年报中提到了高周转，目前现金流回正周期是多少?和去年同比有没有数据对比，希望做到的目标是多少?商业部分占比有一定的下降，在现在的局势下是不是要减少商业布局?这个下降主要是根据公司的策略调整，还是受调控的影响?

陈嘉扬：现金流回正是这样的，我们对周期在内部有很明确的考核要求，但是不同的项目有不同的回正周期。

因为项目大小不同，对现金流回正有不同的要求，但是我们公司平均是一年到一年半实现现金流回正，没有特意把现金流回正进行提前和延后，还是按照正常的节奏开发业务。

公司的商业部分今年交付面积和交付金额可能要下降到30%以下，过去两年基本上维持在七三比例，住宅和商业是7：3，从货值来看也是这个比例。

今年上半年商业达到百分之二十多，和上半年交付的结构有关系，未来还是会维持7：3的比例。

现场提问：下半年可销售资源有多少?刚刚说到随着业务的结转，债务比例会更加健康，能不能给一个具体的数据和程度，大概什么样的水平叫健康?刚刚提到未入账的销售是770亿人民币，这770亿里面毛利大概是多少?

马军：下半年总体可售货值大概是823亿，上半年结转的货值有286亿，新开盘大概是537亿，主要的区域分布，华南区占比34%，华东区域占比21%，中西部占比20%，环渤海占比16%，国际占比9%。

我们会在全国布局上进一步多元化，至于刚才讲到的上不上调销售业绩，因为今年整个市场成交量还是维持高位，但是对比2017年和2016年增幅已经在下降。

对于下半年的市场环境，我们感觉到随着调控政策和金融政策进一步跟进，市场有出现恶化和分化的可能性，所以我们没有上调销售业绩。但是对内已经进行了周密安排，我们非常有信心超额完成全年的任务。

陈志斌：关于债务健康指标，公司更多关注净负债率水平，净资产的大小对净负债率的影响比较大。

公司现在已售未结转收入有770亿，这部分利润率是10%到11%左右，假设未来这部分结转，大概有70到80亿的利润增加到净资产里面，净负债率会随着净资产的增加而下降。

但是我们没有一个明确的目标要降到多少，还是坚持原来的目标，维持在80%以下的净负债率水平，压力会越来越小。

这770亿中有一些项目还在建设中，目标和成本会有变化，现在估算毛利率大概在27%到28%之间。

现场提问：公司怎么看下半年的土地市场，是不是200多亿的投入还是会放在收并购方面?因为有一些公司觉得下半年公开市场会比较热，公司在这方面有没有打算?公司上半年销售很大部分是来自于深圳项目，深圳新政出台以后对深圳两个项目的销售有没有影响?

马军：关于投资的问题我补充下，上半年房企拿地同比增长20%左右，但是对比2017、2016年，这个涨幅还是大幅缩减了。

从今年投资情况来看呈现一个态势，成交量在上升，但是成交价格在下降，土地溢价率也在下降。排名前十的房企获取的货值占到了所有成交土地的50%，整个投资的金额和各家房企销售额占比大概维持在0.3左右，我们奥园也基本上这个数字，TOP10到TOP20在土地投资方面会更加激进，他们平均比例到了0.5左右。

奥园一直以来坚持以收并购为主，收并购的好处之前也说过了，随着下半年的来临，尤其是进入到8月份出现了很多流拍和低价摘地的情况。下半年我们会密切关注，一些合适城市我们也会采取招拍挂的方式获取土地。

深圳这次出了新政策以后对市场肯定会造成影响，目前我们深圳的翡翠东湾是纯住宅项目，位置在坪山最东面，市场单价是偏低的。之前我们计划卖到3万元就可以了，现在卖到3.2万元，还有一定的弹性空间。因为之前蓄客做得还不错，9月份新的一期会开盘，目前来看影响不是太大。

公寓项目存货已经不多了，目前还有一部分的公寓和一部分的商铺，具体存货是5亿左右。

翡翠东湾项目因为是纯住宅，存货大概有二十多亿，这个项目我们一点都不愁卖，因为项目隔壁500米有一个同行拍了一块地，楼面价是2.7万元，我们这个项目压力不是很大。

陈嘉扬：我们在2018年收购了香港的“葵冲商厦”优化项目，这个项目不是投资性物业，计划在2018年下半年会开售。

2019年之内可以把这个项目竣工交付，这个项目本身具备快速开发、快速销售、快速回款的优势，也很有香港本地化的特色，香港四大开发商也做了很多类似的项目。

这个项目是奥园进一步巩固了粤港澳大湾区9+2全覆盖的战略布局，项目总货值是14亿港元，2018年销售目标大概是9亿港元，剩下的会在2019年销售。项目总对价是9.5亿港元，有一半以上是由恒生银行提供的贷款。

我们做了一些项目的结构性融资，利率都在3%以下，非常的好，奥园真正出资的比例只有1亿多。

奥园的核心业务在境内，预计2018年全年境外项目销售占总体销售是4%到5%，包括香港、悉尼、加拿大，我们会注重现有项目的开发。

现场提问：投资物业方面的情况是什么样?将来这方面的收入占比会达到什么水平?有没有具体的目标?海外销售毛利率和内地有多大的差别?

陈嘉扬：虽然商业比例占30%，但大部分是销售型物业，投资性物业最多是5%到10%。目前还是以住宅为主，商业物业假如政府没有要求自持，我们都会尽量销售。

近期已经开业的商业物业有番禺的奥园广场，重庆有两个项目，珠海等等地有七八个开业的购物中心，特别是开业几年的番禺奥园广场，租金收益比较稳定，每年基本上是8000到1亿左右。

去年底和今年初开业的这些商业项目，由于前期给一些商家免租和优惠的原因，要等明年才能进入正常的租金收入状态。总之，我们目前对投资性物业比例控制得比较严，不会有比较大比例的增长。

马军：奥园从2015年开始在境外有项目的开发，现在在澳洲悉尼已经有6个项目在销售，从2015年开始累计销售超过40亿人民币。

这部分销售毛利率从27%到30%区间，净利率水平更高，大概是13%到15%，因为澳洲、加拿大、香港没有土地增值税，净利润水平会更高。

澳洲悉尼今年年底能够竣工交付的项目有2个，实现了滚动开发的状态，资金已经回笼了。

6月份在多伦多的项目首期也推出了预售，市场反映非常好，认购的去化率达到80%，当地的买家超过90%。

从融资的角度来讲，绝大部分资金都是通过当地银行解决的，包括购地贷款、开发贷款，比如说澳洲是通过四大银行贷款，在加拿大是五大银行，像蒙特利尔银行。在香港本地，我们是通过恒生银行和南沙银行解决，基本上都是以本土化的策略做海外项目的开发。

现场提问：今年的资产负债率有小幅提升，如果下半年土地投资计划不变，负债率会不会提升?刚才提到预计下半年一二线城市房价会持平，三四线城市会小幅上升，奥园土地投资会集中在哪些城市?

陈志斌：今年资产负债率有轻微的上升，1200亿的负债中有息负债仅450亿，有470亿是预收账款，以前卖掉的房子还没有结转的收入也算到负债里面，这两部分已经占了我们1300亿的负债大头，还有一些资金往来、工程未付款。

全年目标如果实现，预收款结转需要一定时间，这会导致资产负债率还会有一点提升，但是我们有信心随着销售的回款，往后一两年资产负债率会慢慢下降，估计年末资产负债率会维持目前的水平。

马军：我们在投资地域方面第一选择还是华南，其次是华东，然后是中西部，环渤海我们看机会。

从城市能级来看，珠三角和长三角这些城市，尤其是珠三角，因为现在大湾区的概念提出，城市群联系得比较紧密，没有明显的板块区分，块状作用更加明显，大湾区又是我们熟悉的区域。

除了深圳和广州以外，周边卫星城市是我们投资的重点，华东我们也是这样认为的。中西部则更加希望去一些省会城市或者副省级城市，相对来说，我们觉得市场总体走势会更加稳妥。

新闻来源：观点地产网

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