脚踩三道红线，营收毛利下滑，融信中国如何自救？

　　近日，融信中国董事会宣布截至2020年10月，集团总合约销售额约为人民币14,711,267,289元；集团合约建筑面积约为728,168平方米；集团平均合约售价约为每平方米人民币20,203元。

　　自2015年融信中国的销售业绩第一次突破百亿，至2018年提出并实现千亿目标，其从百亿到千亿的跨越仅花时3年。不过，前期的突飞猛进并没有延续到2019年。

　　根据融信中国发布的2020年半年报数据，公司实现营业收入211亿元，同比减少21%；溢利16.45亿元，同比减少53%；毛利31.4亿元，同比减少51%。

　　正常而言，企业的动态经营信息会反映到市场，如果业绩不及市场预期，在悲观情况下，会迎来短期"业绩杀"，融信此次业绩公布后股价下挫即可归因于此。对投资者而言，市场的每次调整往往也可能孕育新的机会，结合融信当前基本面表现，以及市场的估值差和预期差，或可值得关注。

　　三道红线全中，“融信”资金链怎么办？

　　中国的房地产企业，非常热衷去港股上市，主要是因为房地产企业上市后，对金融业有虹吸效应，影响其他行业的健康发展，在“房住不炒”的政策引导下，A股基本关闭了房地产企业上市的大门。

　　在2018年“房住不炒”的基础上，2020年又有了新风向：三道红线。

　　什么是三道红线？

　　1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%；

　　2、净负债率大于 100%；

　　3、现金短债比小于 1 倍。

　　如果三道红线全部命中，开发商的有息负债就不能再增加；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过 5%；踩中一条，增速不得超过 10%；一条未中，不得超过 15%。

　　换句话说，三条全中的话，无法融资资金链面临困境，中两条还可以苟延残喘，中一条还可以继续融资，但是即使三条都不中，融资规模也只能在15%以内。很不幸，融信中国就是全中的那家。

　　其实在三道红线之前，银行就缩减了流入房地产市场的资金。很多中小房企融资难度非常大，现金流量表显示，融信2020年上半年新增借款177亿，较上年同期的303亿几乎缩水一半。

　　房地产公司的经营模式比较特殊，基本上是靠资金在推动。为了弥补过去的借款，需要借更多的钱，从而把规模催的巨大，最终接近泡沫。

　　融信发债规模“踩刹车”

　　近年来，房企发债规模与到期债务规模紧密相关，尤其2020年还是房企偿债高峰，全年房企偿债规模超过5000亿元。贝壳研究院高级分析师潘浩指出，三季度不仅房企发债规模创同期新高，到期债务规模同样创同期新高，达到2862亿元。

　　尽管融信中国已经开始主动降负债，但“三道红线”出现之后，仍有资产负债率触及70%的红线，获得一场“黄牌”，未来融资有息负债规模年增速不可超过10%。

　　今年上半年，融信中国净负债率回升了21个百分点，照此速度，年末或将触及净负债率100%的红线。

　　10月22日，据上海证券交易所披露，融信中国一笔总发行规模不超过96.6亿元（含）的小公募债顺利提交注册。根据募集说明书显示，本次债券拟分期发行，债券期限不超过5年（含），可以为单一品种或数个不同的品种，本次所募资金拟用于偿还融信此前已发行的公司债券。

　　其实，这一笔小公募债早在9月16日时便已获得了上交所的受理。不过，当时这笔债券的拟发行规模还只是88.8亿元。一月过去，融信将该笔债券的发行规模进一步提高到了如今的96.6亿元。

　　除了本次发行公司债之外，融信在一个月前，又发出了自己首单CMBS，发行规模22亿元。不过，“债”只是一种手段，其根本还是需要归于企业销售上来。